Арендная оттепель

Еще полгода назад мы могли наблюдать, как местные и пермские девелоперы наперегонки строят в Березниках и Соликамске новые торговые и офисные центры. Объемы вводимых площадей исчислялись десятками тысяч, арендные ставки в уже действующих объектах росли год от года, казалось, что это золотое время не кончится никогда. Однако кризис внес серьезные коррективы в состояние рынка коммерческой недвижимости.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Первой тревогу забила непродуктовая торговля: едва только закончилась пьяная новогодняя неделя, покупателей из магазинов как ветром сдуло. «Арендаторы делали замеры: покупательский поток снизился процентов на сорок-пятьдесят», - говорит директор соликамского торгового центра «Алмаз» Валерий Беспалов. Арендаторы стали обращаться к собственникам торговых центров с просьбой уменьшить арендную плату. В большинстве случаев их просьбы были удовлетворены, ставки упали, в среднем, на 10-20 процентов.

В снижении арендных ставок в соликамских торговых центрах оказался «виноват» не только кризис: чтобы привлечь арендаторов в новый, современный ТДЦ «Бисмарк» в Боровске, компания-собственник установила предельно низкий уровень арендной платы. «Соседям» нового «Бисмарка» не оставалось ничего другого, как последовать его примеру. Самое существенное снижение арендных ставок - почти на 50 процентов по сравнению с 2008 годом - продемонстрировал ТЦ «Меркурий». Правда, в разрезе года изменения не столь значительны: до 1 сентября прошлого года арендная плата колебалась в пределах 700-1000 рублей за кв. метр, потом собственники подняли ставку до 1200-1500 рублей за кв. метр, но к 1 марта 2009 года были вынуждены вернуться к исходным позициям. Сейчас арендаторы «Меркурия» платят от 850 до 1000 рублей за кв. метр.

В Березниках «рекордсменом» по снижению арендной платы стал открывшийся год назад торговый центр «Миллениум». Ставка упала с начала года на 45 процентов, и по всей видимости это еще не предел.

В некоторых объектах и в Березниках, и в Соликамске арендная ставка не повышалась. Хотя собственники настаивают на том, что этот факт тоже можно рассматривать как шаг навстречу арендаторам, ведь расходы на содержание объектов выросли с начала года более чем на 20 процентов.

Увеличить арендную плату рискнули только березниковские «зубры» - ТЦ «Универсам «Семья». «Арендная ставка повысилась традиционно - раз в год на индекс инфляции, - объясняет директор торгового центра Светлана Латыпова. - «Семья» - один из самых успешных и раскрученных торговых центров в Березниках, арендаторы держатся за свои места, и пустующих площадей в «Семье» сейчас нет». Однако определенные проблемы со сбором арендной платы существуют и здесь. Администрация идет навстречу арендаторам, разрешает платить с отсрочкой в несколько недель, в некоторых случаях - использовать в счет уплаты аренды за текущий месяц обеспечительный взнос (по условиям договора арендаторы «Семьи» заранее оплачивают декабрь).

Впрочем, не факт, что позиция собственников березниковской «Семьи» останется неизменной. Кроме кризиса торговому центру придется столкнуться с еще одной внешней угрозой: на конец 2009 года запланирована сдача в эксплуатацию торгово-офисного центра площадью 4195 кв. метров, который строит в нескольких десятках метров от ТЦ «Семья» ООО «Стратег». Так что арендные ставки в «Семье», вероятнее всего, будут снижаться.

С такой же проблемой в перспективе встретится и березниковский ТЦ «Мелодия», когда на противоположной стороне Молодежной площади к середине нынешнего года откроется торговый комплекс «Молодежный» (застройщик - ООО «Уралмонтаж») площадью более 4000 кв. метров.

Александр Куртов, ведущий специалист по коммерческой недвижимости АН «Метражи» (г. Березники):
Как только доллар «полез» вверх, увеличился спрос на покупку объектов недвижимости стоимостью около 3 млн. рублей. Появились инвесторы, готовые приобрести площади формата 80-100 кв. метров, на которых уже «сидят» стабильные, крепкие арендаторы. В ближайшем будущем, я думаю, сделки купли-продажи объектов коммерческой недвижимости станут редкостью, а арендные ставки (а вместе с ними и доходы от сдачи помещений в аренду) упадут.

Татьяна Кочулина, финансовый директор ООО «ЦУМ» (г. Березники):
Ставка аренды в ЦУМе зависит от занимаемой площади (чем больше площадь, тем ниже ставка), поэтому желание некоторых крупных арендаторов сократить занимаемые площади выгодно для собственника, и мы охотно идем навстречу. К сентябрю будет введена в строй первая очередь пристроя к ЦУМу (4000 кв. м), уже есть предварительные договоренности с арендаторами, которые займут новые площади. Общая площадь пристроя - 7800 кв. метров, площадь старого ЦУМа - 6900 кв. метров. То есть, торговые площади увеличатся больше чем вдвое. Но «кризис перепроизводства» ЦУМу не грозит - арендаторы на наши площади найдутся всегда.

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Собственники офисной недвижимости Березников и Соликамска тоже ощутили «дыхание кризиса», но ситуация пока не настолько критична, как в торговле. В четырех бизнес-центрах Березников и Соликамска арендная плата выросла на 10-18 процентов, в остальных - осталась прежней. «Мы планировали с 1 января повысить арендную плату на 25 процентов - говорит администратор березниковского бизнес-центра на К. Маркса, 48 Ольга Стукалина, - но в связи с кризисом повышение составило только 16,6 процента - на столько увеличились наши расходы на коммунальные платежи».