Арендная оттепель

Еще полгода назад мы могли наблюдать, как местные и пермские девелоперы наперегонки строят в Березниках и Соликамске новые торговые и офисные центры. Объемы вводимых площадей исчислялись десятками тысяч, арендные ставки в уже действующих объектах росли год от года, казалось, что это золотое время не кончится никогда. Однако кризис внес серьезные коррективы в состояние рынка коммерческой недвижимости.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Первой тревогу забила непродуктовая торговля: едва только закончилась пьяная новогодняя неделя, покупателей из магазинов как ветром сдуло. «Арендаторы делали замеры: покупательский поток снизился процентов на сорок-пятьдесят», - говорит директор соликамского торгового центра «Алмаз» Валерий Беспалов. Арендаторы стали обращаться к собственникам торговых центров с просьбой уменьшить арендную плату. В большинстве случаев их просьбы были удовлетворены, ставки упали, в среднем, на 10-20 процентов.

В снижении арендных ставок в соликамских торговых центрах оказался «виноват» не только кризис: чтобы привлечь арендаторов в новый, современный ТДЦ «Бисмарк» в Боровске, компания-собственник установила предельно низкий уровень арендной платы. «Соседям» нового «Бисмарка» не оставалось ничего другого, как последовать его примеру. Самое существенное снижение арендных ставок - почти на 50 процентов по сравнению с 2008 годом - продемонстрировал ТЦ «Меркурий». Правда, в разрезе года изменения не столь значительны: до 1 сентября прошлого года арендная плата колебалась в пределах 700-1000 рублей за кв. метр, потом собственники подняли ставку до 1200-1500 рублей за кв. метр, но к 1 марта 2009 года были вынуждены вернуться к исходным позициям. Сейчас арендаторы «Меркурия» платят от 850 до 1000 рублей за кв. метр.

В Березниках «рекордсменом» по снижению арендной платы стал открывшийся год назад торговый центр «Миллениум». Ставка упала с начала года на 45 процентов, и по всей видимости это еще не предел.

В некоторых объектах и в Березниках, и в Соликамске арендная ставка не повышалась. Хотя собственники настаивают на том, что этот факт тоже можно рассматривать как шаг навстречу арендаторам, ведь расходы на содержание объектов выросли с начала года более чем на 20 процентов.

Увеличить арендную плату рискнули только березниковские «зубры» - ТЦ «Универсам «Семья». «Арендная ставка повысилась традиционно - раз в год на индекс инфляции, - объясняет директор торгового центра Светлана Латыпова. - «Семья» - один из самых успешных и раскрученных торговых центров в Березниках, арендаторы держатся за свои места, и пустующих площадей в «Семье» сейчас нет». Однако определенные проблемы со сбором арендной платы существуют и здесь. Администрация идет навстречу арендаторам, разрешает платить с отсрочкой в несколько недель, в некоторых случаях - использовать в счет уплаты аренды за текущий месяц обеспечительный взнос (по условиям договора арендаторы «Семьи» заранее оплачивают декабрь).

Впрочем, не факт, что позиция собственников березниковской «Семьи» останется неизменной. Кроме кризиса торговому центру придется столкнуться с еще одной внешней угрозой: на конец 2009 года запланирована сдача в эксплуатацию торгово-офисного центра площадью 4195 кв. метров, который строит в нескольких десятках метров от ТЦ «Семья» ООО «Стратег». Так что арендные ставки в «Семье», вероятнее всего, будут снижаться.

С такой же проблемой в перспективе встретится и березниковский ТЦ «Мелодия», когда на противоположной стороне Молодежной площади к середине нынешнего года откроется торговый комплекс «Молодежный» (застройщик - ООО «Уралмонтаж») площадью более 4000 кв. метров.

Александр Куртов, ведущий специалист по коммерческой недвижимости АН «Метражи» (г. Березники):
Как только доллар «полез» вверх, увеличился спрос на покупку объектов недвижимости стоимостью около 3 млн. рублей. Появились инвесторы, готовые приобрести площади формата 80-100 кв. метров, на которых уже «сидят» стабильные, крепкие арендаторы. В ближайшем будущем, я думаю, сделки купли-продажи объектов коммерческой недвижимости станут редкостью, а арендные ставки (а вместе с ними и доходы от сдачи помещений в аренду) упадут.

Татьяна Кочулина, финансовый директор ООО «ЦУМ» (г. Березники):
Ставка аренды в ЦУМе зависит от занимаемой площади (чем больше площадь, тем ниже ставка), поэтому желание некоторых крупных арендаторов сократить занимаемые площади выгодно для собственника, и мы охотно идем навстречу. К сентябрю будет введена в строй первая очередь пристроя к ЦУМу (4000 кв. м), уже есть предварительные договоренности с арендаторами, которые займут новые площади. Общая площадь пристроя - 7800 кв. метров, площадь старого ЦУМа - 6900 кв. метров. То есть, торговые площади увеличатся больше чем вдвое. Но «кризис перепроизводства» ЦУМу не грозит - арендаторы на наши площади найдутся всегда.

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Собственники офисной недвижимости Березников и Соликамска тоже ощутили «дыхание кризиса», но ситуация пока не настолько критична, как в торговле. В четырех бизнес-центрах Березников и Соликамска арендная плата выросла на 10-18 процентов, в остальных - осталась прежней. «Мы планировали с 1 января повысить арендную плату на 25 процентов - говорит администратор березниковского бизнес-центра на К. Маркса, 48 Ольга Стукалина, - но в связи с кризисом повышение составило только 16,6 процента - на столько увеличились наши расходы на коммунальные платежи».

Сложившаяся ситуация напоминает неустойчивое равновесие. Насколько зыбко нынешее положение вещей, убедилось руководство гостиничного центра «Отель «Березники», сдающего часть своих площадей под офисы. До 1 октября 2008 года арендаторы платили по 500 рублей за 1 кв. метр, потом компания перешла с упрощенной на общую систему налогообложения, и к арендной ставке прибавился НДС - 18 процентов. Арендаторы проголосовали за повышение арендной платы ногами, к сегодняшнему дню десять компаний освободили занимаемые площади. Сейчас администрация рассматривает возможности снизить арендную ставку.

Чтобы сократить свои расходы при растущих арендных ставках компании, снимающие офисы в бизнес-центрах, начали отказываться от части занимаемых помещений. Вырос спрос на маленькие кабинеты. Это тенденция, на которую указывают собственники и управляющие практически всех офисных центров Березников и Соликамска. Тем не менее, проблема пустующих офисов, с которой в полной мере столкнулись пермские бизнес-центры, до наших городов пока не добралась. Дефицит качественных площадей дает о себе знать. Однако, как утверждают риэлторы, количество предложений уже сравнялось с потребностью в офисных помещениях.

- Спрос на помещения под офисы замер - говорит заместитель генерального директора соликамской Группы предприятий «Северная палата недвижимости» Юлия Чернышева. - Собственники отмечают, что находить новых арендаторов стало очень сложно. Тем не менее, офисной недвижимостью в Соликамске живо интересуются пермские, екатеринбуржские, московские компании, они ждут только одного - чтобы местные арендодатели еще больше подвинулись в цене. Сейчас арендные ставки в Соликамске сравнимы с пермскими (на начало февраля средняя арендная ставка на площади в пермских бизнес-центрах составила 700 рублей за кв. метр). Как только ставки упадут на 15-20 процентов, иногородние компании начнут активно заходить на местный рынок.

В последнее время стали часто раздаваться звонки из Перми и Екатеринбурга: иногородние компании активно изучают местный рынок и ждут, когда мы начнем снижать арендные ставки», - подтверждает прогноз иногородней экспансии управляющий березниковского ТЦ «Мелодия» Марина Мальцева. Однако компании, которые будут выходить на наш рынок теперь, должны учесть не всегда удачный опыт своих предшественников. К примеру, с началом кризиса соликамский «Бисмарк» потерял только двух арендаторов - оба пермские. Первый не угадал с ценовой нишей - цены в его отделе оказались недоступны для горожан, другой пытался под своим брендом продавать товары более низкой категории (в пермских магазинах этой сети представлена другая матрица товаров).

Евгений Эрлер, собственник торгово-офисного центра по ул. Пятилетки, 110 (г. Березники): Мы пока удерживаем цены, чтобы не растерять арендаторов. Среди них есть компании, которые арендуют офисы по 4-5 лет. Они лояльны к администрации офисного центра, но для многих арендные платежи - критичная статья расходов. В 2007 году многие арендаторы ушли, не выдержав 50-процентного повышения ставки. Привлечение новых арендаторов дорого и хлопотно. Но весной начинается ремонт офисного центра, и, как следствие, арендная ставка будет увеличиваться. Постараемся повышать цену аккуратно.

Игорь Иванов, управляющий бизнес-центром «Пять звезд» и торгово-офисным центром «Техномир»: Больше всего проблем с мелкими арендаторами - слабыми, неэффективными компаниями, не имеющими запаса прочности. В ближайшие месяцы они наверняка будут «мигрировать» в более дешевые помещения. Сильные игроки, занимающие большие площади, будут держаться до последнего - им имеет смысл идти навстречу, снижать арендные ставки, продумывать удобные графики выплат.

Как будут развиваться события на рынке коммерческой недвижимости - покажет время. Причем, ждать осталось недолго: и риэлторы, и арендодатели сходятся во мнении, что заметные перемены наступят уже летом. Нынешнее снижение арендных ставок - это, скорее, превентивная мера, направленная на то, чтобы сохранить лояльность арендаторов. Но к маю-июню, когда арендаторам надо будет закупать новые партии сезонных товаров уже по новому валютному курсу, снижение арендных платежей станет очень актуальным вопросом.

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ
Лилия Аюпова, генеральный директор пермской Группы компаний «ГудвиЛ»:
Падение спроса на коммерческую недвижимость в Перми уже привело к тому, что арендная ставка в торговых центрах уже снизилась в среднем на 20 %, в бизнес-центрах - на 30 %. Арендаторы «заказывают музыку», это справедливо как для офисной, так и для торговой недвижимости.

Офисы. Если полгода-год назад найти недорогие помещения в деловом центре города было совершенно невозможно, то сейчас появляются очень интересные предложения. Арендодатели готовы давать существенные скидки. Одновременно с этим арендаторы озаботились тем, как сократить свои расходы на аренду помещений. Все это способствует ротации арендаторов.

Торговля. Есть определенная норма заполняемости торгового центра: если в ТЦ пустуют более 20-30 % площадей, он становится неинтересен для покупателей. Поэтому управляющие компании будут всеми силами стараться удержать арендаторов, снижение арендной платы - один из способов. В самом выгодном положении останутся наиболее удачные объекты (удобные, с хорошо продуманной концепцией и постоянным покупательским потоком).

В регионе ситуация будет складываться аналогичным образом. В течение 2009 года арендные ставки неминуемо будут снижаться».

Текст: Анна Штаер, «Дело НС» [2]
Илл. из архива «Иной газеты»