Арендная оттепель

Сложившаяся ситуация напоминает неустойчивое равновесие. Насколько зыбко нынешее положение вещей, убедилось руководство гостиничного центра «Отель «Березники», сдающего часть своих площадей под офисы. До 1 октября 2008 года арендаторы платили по 500 рублей за 1 кв. метр, потом компания перешла с упрощенной на общую систему налогообложения, и к арендной ставке прибавился НДС - 18 процентов. Арендаторы проголосовали за повышение арендной платы ногами, к сегодняшнему дню десять компаний освободили занимаемые площади. Сейчас администрация рассматривает возможности снизить арендную ставку.

Чтобы сократить свои расходы при растущих арендных ставках компании, снимающие офисы в бизнес-центрах, начали отказываться от части занимаемых помещений. Вырос спрос на маленькие кабинеты. Это тенденция, на которую указывают собственники и управляющие практически всех офисных центров Березников и Соликамска. Тем не менее, проблема пустующих офисов, с которой в полной мере столкнулись пермские бизнес-центры, до наших городов пока не добралась. Дефицит качественных площадей дает о себе знать. Однако, как утверждают риэлторы, количество предложений уже сравнялось с потребностью в офисных помещениях.

- Спрос на помещения под офисы замер - говорит заместитель генерального директора соликамской Группы предприятий «Северная палата недвижимости» Юлия Чернышева. - Собственники отмечают, что находить новых арендаторов стало очень сложно. Тем не менее, офисной недвижимостью в Соликамске живо интересуются пермские, екатеринбуржские, московские компании, они ждут только одного - чтобы местные арендодатели еще больше подвинулись в цене. Сейчас арендные ставки в Соликамске сравнимы с пермскими (на начало февраля средняя арендная ставка на площади в пермских бизнес-центрах составила 700 рублей за кв. метр). Как только ставки упадут на 15-20 процентов, иногородние компании начнут активно заходить на местный рынок.

В последнее время стали часто раздаваться звонки из Перми и Екатеринбурга: иногородние компании активно изучают местный рынок и ждут, когда мы начнем снижать арендные ставки», - подтверждает прогноз иногородней экспансии управляющий березниковского ТЦ «Мелодия» Марина Мальцева. Однако компании, которые будут выходить на наш рынок теперь, должны учесть не всегда удачный опыт своих предшественников. К примеру, с началом кризиса соликамский «Бисмарк» потерял только двух арендаторов - оба пермские. Первый не угадал с ценовой нишей - цены в его отделе оказались недоступны для горожан, другой пытался под своим брендом продавать товары более низкой категории (в пермских магазинах этой сети представлена другая матрица товаров).

Евгений Эрлер, собственник торгово-офисного центра по ул. Пятилетки, 110 (г. Березники): Мы пока удерживаем цены, чтобы не растерять арендаторов. Среди них есть компании, которые арендуют офисы по 4-5 лет. Они лояльны к администрации офисного центра, но для многих арендные платежи - критичная статья расходов. В 2007 году многие арендаторы ушли, не выдержав 50-процентного повышения ставки. Привлечение новых арендаторов дорого и хлопотно. Но весной начинается ремонт офисного центра, и, как следствие, арендная ставка будет увеличиваться. Постараемся повышать цену аккуратно.

Игорь Иванов, управляющий бизнес-центром «Пять звезд» и торгово-офисным центром «Техномир»: Больше всего проблем с мелкими арендаторами - слабыми, неэффективными компаниями, не имеющими запаса прочности. В ближайшие месяцы они наверняка будут «мигрировать» в более дешевые помещения. Сильные игроки, занимающие большие площади, будут держаться до последнего - им имеет смысл идти навстречу, снижать арендные ставки, продумывать удобные графики выплат.

Как будут развиваться события на рынке коммерческой недвижимости - покажет время. Причем, ждать осталось недолго: и риэлторы, и арендодатели сходятся во мнении, что заметные перемены наступят уже летом. Нынешнее снижение арендных ставок - это, скорее, превентивная мера, направленная на то, чтобы сохранить лояльность арендаторов. Но к маю-июню, когда арендаторам надо будет закупать новые партии сезонных товаров уже по новому валютному курсу, снижение арендных платежей станет очень актуальным вопросом.

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ
Лилия Аюпова, генеральный директор пермской Группы компаний «ГудвиЛ»:
Падение спроса на коммерческую недвижимость в Перми уже привело к тому, что арендная ставка в торговых центрах уже снизилась в среднем на 20 %, в бизнес-центрах - на 30 %. Арендаторы «заказывают музыку», это справедливо как для офисной, так и для торговой недвижимости.

Офисы. Если полгода-год назад найти недорогие помещения в деловом центре города было совершенно невозможно, то сейчас появляются очень интересные предложения. Арендодатели готовы давать существенные скидки. Одновременно с этим арендаторы озаботились тем, как сократить свои расходы на аренду помещений. Все это способствует ротации арендаторов.

Торговля. Есть определенная норма заполняемости торгового центра: если в ТЦ пустуют более 20-30 % площадей, он становится неинтересен для покупателей. Поэтому управляющие компании будут всеми силами стараться удержать арендаторов, снижение арендной платы - один из способов. В самом выгодном положении останутся наиболее удачные объекты (удобные, с хорошо продуманной концепцией и постоянным покупательским потоком).

В регионе ситуация будет складываться аналогичным образом. В течение 2009 года арендные ставки неминуемо будут снижаться».

Текст: Анна Штаер, «Дело НС»
Илл. из архива «Иной газеты»