Особо важная ипотека

В ЧУЖОЙ МОНАСТЫРЬ
Что интересно, приобретение заграничного жилья в кредит не вызывает у новых русских никаких психологических барьеров. Думается, причин тут две. Первая — все иностранцы так делают, стало быть, купить виллу в Ницце в рассрочку не зазорно и самому авторитетному, пардон, солидному бизнесмену. Вторая причина более весомая: единовременная выплата суммы, превышающей $1 млн, скорее всего привлечет излишнее внимание соответствующих местных органов к новоявленному домовладельцу.

Приобретение недвижимости за рубежом часто рассматривается не столько как расширение личных владений, сколько в качестве выгодного вложения средств. «Российские VIP-клиенты покупают таунхаусы, пентхаусы и апартаменты в регионах с динамично развивающейся экономикой, например, в Майами, Панаме, Торонто, — рассказывает О. Строева. — Такая собственность постоянно растет в цене, ее можно не только выгодно перепродать, но и сдавать в аренду и получать прибыль. В агентстве даже ввели особое название для таких покупок: «инвестиции с привилегиями». Совместно с местными банками разрабатываются выгодные ипотечные программы. Например, клиент вносит первый взнос за элитный объект за рубежом, но при этом он уже будет являться его собственником и может, скажем, сдавать этот объект в аренду и покрывать тем самым процентные ставки по ипотечному кредиту».

VIP-ДОЛЖНИКИ
Чтобы получить взаймы $3–4 млн, надо иметь регулярный доход — как минимум $300 тыс. Основную массу ипотечных заемщиков, имеющих VIP-статус, составляют люди, владеющие собственным бизнесом. Кроме того, элитную недвижимость приобретают в кредит топ-менеджеры банков и крупных компаний, люди творческих профессий. Как правило, они предпочитают не брать заем на очень длинный срок, самый популярный вариант — десять лет.

«Исходя из опыта, можно выделить три группы VIP-клиентов по ипотеке, — делится О. Строева. — Первая — это семьи (как правило, с детьми), которые предпочитают расплачиваться за жилье по частям, нежели сразу отдать крупную сумму. Вторая группа — иногородние покупатели. Допустим, у такого клиента $1 млн есть, а еще пары не хватает, вот он и берет ипотеку. Третью группу составляют заемщики, которым невыгодно вынимать деньги из бизнеса. В любом случае клиенты VIP-ипотеки, как правило, погашают кредит в течение года, если сумма не превышает $2 млн».

Одна из причин, почему немногие банки стремятся привлечь состоятельных клиентов за счет ипотеки, несомненно, связана с трудностями, которые сопровождают сделки с элитным жильем, приобретенным в рассрочку. Чем больше сумма, тем выше риск. Может статься, что банк захочет дополнительных гарантий по возврату кредита в виде дополнительного обеспечения.

«Если объект недвижимости не удовлетворяет нашим стандартам ипотечного кредитования, то для VIP-клиентов разрабатываются индивидуальные схемы с использованием различных банковских инструментов, — комментирует директор департамента VIP-обслуживания клиентов Юниаструм банка Алла Французова. — Если речь идет о строительстве дома, заемщики, как правило, оформляют в залог уже имеющуюся недвижимость. Залогодателями выступают родственники или друзья заемщика. Также залогодателем иногда становится компания, в бизнес-процессах которой наш клиент принимает активное участие. Приветствуется поручительство компании-работодателя заемщика или залог иных ликвидных активов».

К тому же, когда ежемесячные доходы клиента измеряются сотнями тысяч долларов, определить их точный размер бывает очень непросто. А как без этого рассчитать максимальную сумму займа? Когда речь идет о бизнесмене, банк больше смотрит на доходность бизнеса, чем на размер заявленных доходов. Тем не менее, рассматривая заявку на ипотечный кредит для VIP-клиента, банки готовы учитывать основные источники доходов в виде зарплаты по основному месту работы, стабильные страховые выплаты, годовые, ежеквартальные, ежемесячные премии. Прибыль от собственного бизнеса (дивиденды или доходы на долю участия) также считается основным доходом. В качестве дополнительных источников средств принимаются поступления от деятельности по совместительству или сезонной работы, от вложений в ценные бумаги, пенсионные выплаты и доходы в форме арендной платы.

ДЕНЬГИ К ДЕНЬГАМ
Понятно, что обслуживание VIP-клиентов осуществляется сугубо индивидуально. И главное преимущество важных персон перед простыми смертными заключается отнюдь не в том, что предупредительный менеджер консультирует их в уютной комнате с мягкими креслами, за чашкой хорошего кофе под классическую музыку, тогда как удел рядовых клиентов — томиться в очереди под аккомпанемент раздраженных реплик окружающих. Приват-банкинг — прежде всего возможность договориться с банком об особых условиях. За возможность «крутить» крупные суммы банки предоставляют разнообразные льготы и преференции.

Та же ситуация с ипотечным кредитом. Чем больше размер займа, тем значительнее окажется доход банка. Гораздо выгоднее выдать один кредит на несколько миллионов долларов, чем десяток–другой стандартных. Поэтому ипотечные программы под элитное жилье отличаются более выгодными условиями. Например, агентство «Century 21 Show Estate» в рамках партнерских программ с банками предлагает приобрести элитную недвижимость по ипотеке на очень привлекательных условиях. Первый взнос составляет всего 5% суммы покупки, а ставка в первый год — 9% (стандартная ставка на рынке равняется 14%). Один из партнеров компании, ИпоТек банк, разработал для VIP-клиентов специальные программы, например, «ИпоLuxe». Процентная ставка по кредиту в рамках совместных программ с банком «Санкт-Петербург» для особо важных клиентов на первый год снижена до 5%.

Международный московский банк и агентство Penny Lane Realty проводят совместную акцию, предлагая до конца года приобрести в кредит элитную недвижимость стоимостью от $1 млн под сниженный процент. Кроме того, участники акции получают в подарок карту ММБ Visa Platinum, а Penny Lane Realty предоставляет скидку в размере 50% на услуги ипотечного брокера.

О. Трубач перечислила следующие отличия предложения по VIP-ипотеке от стандартных ипотечных программ: индивидуальное обслуживание, гибкий подход к рассмотрению доходов клиента, ускоренная процедура принятия решений, минимальный комплект документов, упрощенная система одобрения заявки при повторном обращении в банк. Обычно VIP-заемщику дают право досрочно погасить кредит, не устанавливая срока моратория и комиссий.

Текст: Ольга Сенаторова, финансовый обозреватель,специально для «Иной газеты»
Фото из архива "Иной газеты"