Назад, в бараки

Текст: Антон Размахнин

В начале июля на рассмотрение Госдумы внесены сразу два проекта поправок к жилищному законодательству, рассматривать их парламентарии будут на осенней сессии. Один из самых острых и спорных моментов в этих поправках - норма об ответственности за неоплату коммунальных услуг: если поправки вступят в силу в их нынешнем виде, из своих квартир за долги можно будет выселять не только социальных нанимателей (жильцов непривазитизрованных квартир), но и собственников.

Согласно наиболее проработанному тексту законопроекта (авторы — Владимир Пехтин, Андрей Чиркин, Константин Шипунов), Жилищный Кодекс РФ предполагается дополнить статьей 341 «Ответственность собственника жилого помещения за ненадлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме» (текст проекта см. в конце публикации - «СП»). Эта статья допускает обращение взыскания за долги на квартиру, находящуюся в собственности, даже если это единственное жилье ее владельца. Взамен должников предлагается переселять в помещения маневренного фонда либо в те помещения, которые подберет должникам кредитор — управляющая компания.

В проекте этой статьи, в принципе, предусмотрены гуманные оговорки: например, продажа с молотка квартиры возможна только если на покрытие долга не хватает другого имущества, а по уважительной причине допускается назначение владельцу квартиры отсрочки, в течение которой он может выплатить долг. Однако незадача состоит в том, что правоприменительные нормы в России допускают крайне расплывчатое толкование подобных оговорок. Иначе говоря, если допустить, что проект будет использоваться квартирными рейдерами, то они найдут способ эти оговорки обойти и квартиру продать — разумеется, за цену, далекую от рыночной.

По просьбе обозревателя новые инициативы депутатов-единороссов прокомментировала Галина Хованская, депутат Госдумы и один из авторитетных экспертов по жилищным вопросам:

- В какой стадии рассмотрения сейчас находится проект, позволяющий выселять за долги собственников квартир?
- Существуют два разных законопроекта, внесенных разными депутатскими группами: один под руководством Мартина Шаккума, другой — вице-спикера Владимира Пехтина. Пока они не могут разобраться между собой, кто главный, чей проект рассматривать в первую очередь. Поэтому рассмотрение этого законопроекта еще не назначено, а значит — переносится на осень. Ведь уже сегодняшнее заседание — внеочередное, дальше наступают каникулы, если, конечно, не назначат еще одно, сверхнормативное заседание.

- Что уже сейчас можно сказать об этом законопроекте?
- Исходя из тех текстов законопроекта, что я видела, скажу: в таком виде этот закон принимать нельзя. С одной стороны, изначальная посылка вполне справедливая: коммунальные услуги нуждаются в пунктуальной оплате, иначе добросовестные плательщики несут финансовое бремя «за себя и за того парня». Поэтому норма, разрешающая обращать взыскание на единственное жилье, находящееся в собственности, видимо, нужна. Но необходим, конечно, дифференцированный подход

Одно дело, если речь идет о принципиальном неплательщике, живущем в особняке, другое — если речь о маленькой квартирке или даже комнате в коммуналке, хозяин которой попал в трудную жизненную ситуацию. А нынешний законопроект этой разницы не проводит — всех предлагается грести под одну гребенку.

- Есть ли другие нормы, касающиеся жилищного законодательства, которые сейчас рассматриваются в Госдуме?
- Только что мы в третьем чтении приняли пакет поправок к жилищному законодательству; они мне, в целом, нравятся. Главное, что нам удалось сделать — это передать право определения нормативов коммунальных услуг с муниципального на региональный уровень. Потому что было огромное количество жалоб на муниципалитеты, которые, пытаясь выкроить деньги для своих бюджетов, закладывали эти нормативы необоснованно высоко, беря с людей соответствующую оплату.

Вот как прокомментировал норму о выселении должников один из авторов проекта, депутат Госдумы Андрей Чиркин:

«В последнее время в связи с внесением в Госдуму проекта федерального закона №397396-5 «О совершенствовании регулирования жилищных отношений по управлению многоквартирными домами» в обществе разгорелась дискуссия о том, что власти, якобы, получат право лишать собственности недобросовестных плательщиков.

Это неправда. Мы хотим добиться только того, чтобы добросовестный плательщик перестал наконец страдать из-за того, что его гипотетический сосед позволяет себе не платить за квартиру. Ведь что зачастую происходит? На одной лестничной клетке живут два человека. Один регулярно производит платежи, направляя тем самым свои средства на содержание, ремонт, благоустройство дома (так называемое общее имущество), второй тем временем годами не платит. Ситуация вроде бы простая, но между тем именно она приводит к недофинансированию нашего ЖКХ, а в итоге – и к обветшанию жилого фонда, износу инженерных систем и другим неприятным последствиям.

Как с этим бороться? В Гражданском кодексе уже более 15 лет существует статья за номером 293, направленная на регулирование отношений, связанных с противоправными действиями по содержанию общего имущества. Применяется она крайне редко. Своим законопроектом мы предлагаем сделать эту статью работающей и реально ограничивающей недобросовестных плательщиков. Безусловно, это ограничение связано и с тем, что им предоставят право снять эту задолженность в течение определенного срока. Срок устанавливается судом. И только после того, как это право не будет реализовано, суд будет принимать решение, не лишая права на жилище, по поводу собственности. Словом, если в течение нескольких лет человек не гасит свою задолженность по суду, то принимается решение о его переселении - с учетом затрат на погашение его задолженности.

Еще раз повторю - основная цель нашего законопроекта – урегулировать отношения между собственниками, управляющими компаниями и ТСЖ. Вторая цель – это развитие рынка управления многоквартирными домами, ведь в настоящее время существует ряд угроз, из-за которых у нас страдают добросовестные собственники».Предлагаем читателям самим ознакомиться с текстом спорной поправки в Жилищный Кодекс:«Статья 341. Ответственность собственника жилого помещения за ненадлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме

1. В целях защиты прав и законных интересов собственников жилых помещений в многоквартирном доме в случае несвоевременного или не полного внесения собственником жилого помещения платы за данное жилое помещение или коммунальные услуги на жилое помещение в многоквартирном доме в судебном порядке может быть обращено взыскание при наличии в совокупности следующих условий:

1) размер задолженности превышает 6 определенных по правилам раздела VII настоящего Кодекса ежемесячных размеров платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, предоставление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации не может быть приостановлено, а в случае принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт такого дома единовременным платежом размер задолженности превышает одну шестую указанных расходов;

2) отсутствует соглашение о погашении задолженности, заключенное лицом, указанным в части 1 настоящей статьи, с кредитором, и (или) не выполняются условия такого соглашения;

3) требования, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства по внесению платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в соответствии с законодательством Российской Федерации не могут быть удовлетворены за счет иного имущества лиц, указанных в части 1 настоящей статьи.

2. Лица, имеющие самостоятельное право пользования жилым помещением, указанным в части 1 настоящей статьи, вправе участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на такое жилое помещение.

3. Обращение кредитором взыскания на жилое помещение и реализация этого жилого помещения являются основанием для прекращения права пользования ими собственника жилого помещения и любых иных лиц, проживающих в таком жилом помещении. Освобождение такого жилого помещения (прекращение пользования таким жилым помещением указанными гражданами) осуществляется в порядке, установленном частью 1 статьи 35 настоящего Кодекса.

4. Жилое помещение, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса в порядке, определяемом гражданским законодательством и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве.

5. Договоры найма или аренды жилого помещения, заключенные до возникновения задолженности или с согласия кредитора после возникновения указанной в пункте 1 части 1 настоящей статьи задолженности, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия расторжения указанных договоров определяются Гражданским кодексом Российской Федерации.

6. Принимая решение об обращении взыскания на жилое помещение, указанное в части 1 настоящей статьи, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате кредитору из стоимости реализуемого жилого помещения, за исключением сумм расходов по охране и реализации жилого помещения, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом реализации жилое помещение, из стоимости которого удовлетворяются требования кредитора;

3) способ реализации жилого помещения, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену жилого помещения при его реализации. Начальная продажная цена жилого помещения на публичных торгах определяется на основе соглашения между должником и кредитором, а в случае спора - самим судом;

5) меры по обеспечению сохранности жилого помещения до его реализации, если таковые необходимы.

7. По заявлению должника суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на жилое помещение отсрочить его реализацию на срок до одного года для ликвидации задолженности по внесению платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в случаях, когда кредитором является гражданин, при условии, что возникновение задолженности не связано с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности. Если в течение определенного судом срока такие лица не ликвидируют указанную задолженность, суд по повторному обращению кредитора принимает решение об обращении взыскания на жилое помещение, указанное в части 1 настоящей статьи. При этом по просьбе должника суд в решении об обращении взыскания на жилое помещение может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

8. Отсрочка реализации жилого помещения не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству по внесению платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, погашению задолженности не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору в соответствии с настоящим Кодексом, федеральным законом или договором процентов и неустойки.

9. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени и (или) иные лица ликвидируют задолженность, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению должника отменяет решение об обращении взыскания на жилое помещение, указанное в части 1 настоящей статьи.

10. Отсрочка реализации жилого помещения, указанного в части 1 настоящей статьи, не допускается, если:

1) она может повлечь существенное ухудшение финансового положения кредитора;

2) в отношении должника или кредитора возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

11. При отсутствии у указанных в части 1 настоящей статьи лиц другого жилого помещения и при отсутствии жилого помещения маневренного фонда суд на основании заявления должника может на период приобретения иного жилого помещения в собственность или до приобретения права пользования жилым помещением по иному основанию, но не более шести месяцев, обязать кредитора предоставить для проживания по договору найма принадлежащее кредитору или лицу, имеющему соглашение с кредитором, жилое помещение, расположенное в пределах того же населенного пункта, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Предоставляемое жилое помещение указывается в заявлении кредитора на основании определения суда. Жилое помещение и период его предоставления указываются в решении суда об обращении взыскания на жилое помещение.

12. Собственник жилого помещения, на которое обращается взыскание, на основании заявления вправе отказаться от заключения договора найма жилого помещения маневренного фонда или договора найма жилого помещения, указанного в части 4 настоящей статьи.

13. Плата за предоставляемое жилое помещение, указанное в части 11 настоящей статьи, вносится в течение первого месяца договора найма жилого помещения за весь срок действия указанного договора в размере, определенном в соответствии с гражданским законодательством.»;