После отстоя пены… ипотека ответственнее

Нет ничего более скучного в России, чем говорить о погоде. Сколько живу на свете, каждый год слышу три незатейливые мысли – «лето будет холодным», «этой зимой обещают рекордные морозы», «в этом году купаться нельзя». На днях со мной заговорил о погоде водитель такси. Мол, дороги снегом замело, ездить трудно. «Ничего», - с дуру ляпнул я. – «Наверное, последний серьезный снег в этом году». Водить со снисходительным видом знатока-метеоролога покачал головой: «Как же! Еще до мая может метелить»…Странная российская особенность – пессимисты в нашей строке всегда мнят себя профи. И мыслят, исходя из худшего. Привычка такая национальная.

Информационный фон ипотечного рынка напоминает разговоры о погоде. Сколько было мрачных прогнозов, начиная с сентября. Кстати, Банкир.ру сия чаша не миновала. Впору вновь напомнить об изречении Лейбница: «Прежде чем спорить, давайте считать».

На днях свою цифирь по ипотеке обнародовал «Фосборн Хоум», который с осени ввел в обиход ежемесячный расчет ипотечного Индекса Фосборна. Результат – за минувший январь средневзвешенные ставки по ипотеке повысились. В сравнении с декабрем повышение на московском рынке составило 0,16% в рублях (средневзвешенная ставка – 11,48%) и 0,06% в долларах (средневзвешенная ставка 9,96%). Так что о «рекордных морозах» этой зимой говорить уж точно не приходится. Если посмотреть картинку на большем временном отрезке, то она выглядит следующим образом. В рублях ставки по ипотеке подпрыгнули в сентябре-октябре до уровня в 11,5% (разгар темы мирового кризиса), затем замерли на месяц и пошли на снижение. Сейчас ставка ниже верхней точки постскризисного подъема. В долларах ситуация аналогичная, только цифры другие (в верхней точке подъема ставка составляла 9,98%).

А в сравнении с безоблачным с точки зрения ликвидности и проч. первым полугодием 2007 года ставки в рублях выросли на 0,68%, в долларах – на 0,28%.

В Петербурге, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и Новосибирске картина схожая: ставки по ипотеке либо не растут вообще, либо растут на 1-2 десятых процента.

Вот и все. Ожидали цунами, а прошла мелкая приливная волна. И много пены в виде мрачных предсказаний и многочисленных пророков всероссийского ипотечного апокалипсиса.

Впрочем, как напоминает г-н Гегель, помимо количественных, бывают еще и качественные последствия кризиса. И вот их общий абрис начинает постепенно определяться.

Во-первых, становится ясно, что ипотека как разновидность марафона сподручнее не толстым, а жилистым. На волне кризиса ликвидности выдохлись (и пытались поднять паническую информационную волну) прежде всего те банки, которые нагуляли «вес» за счет ускоренного питания и неумеренного употребления мирового межбанковского «фаст-фуда». На межбанке, словно на шведском столе на корпоративной вечеринке, жрали все подряд, не задумываясь о способности переваривать ухваченное. Итог налицо: именно лидеры кредитной гонки выдохлись первыми.

В последние месяцы повысили ипотечные ставки ВТБ-24, Городской ипотечный банк, УралСиб, УРСА-банк, Русский ипотечный банк, Московский банк реконструкции и развития, РосЕвроБанк. «Дочки» западных банковских групп, куда более осмотрительно относившиеся к ипотеке, в массе своей обошлись без повышений. И можно предположить, что теперь именно они (плюс банки, отличившиеся весьма взвешенной ипотечной политикой, например - ДельтаКредит или Альфа-банк) после отстоя «посткризисной» пены вырвутся вперед, заработают очки (для себя) и обеспечат стабильность ипотечного рынка (для потребителей).

Небольшое отступление в сторону: именно сходящие с дистанции «толстяки» начиная с октября пытались поднять паническую информационную волну на тему «кранты российской ипотеке». Делалось это традиционными методами - «сливами» пугающей статистики в масс-медиа, комментариями топ-менеджеров (напомним, что каждый пессимист у нас – профи) и завываниями приближенных аналитиков. Забавно, что ни один из пессимистов не заявил честно: «в итоге кризиса ипотека НАШЕГО банка имеет бледный вид». Напротив, неудачники старались разделить проблемы с другими участниками рынка, заявляя: «в итоге кризиса ВСЯ российская ипотека под угрозой». Однако подмены карт не состоялись.

Еще одно принципиальное следствие минувших событий – вспомнили об ответственности ипотеки. Как заемщики, так и кредиторы. Банки существенно сократили количество программ по кредитованию заемщиков с серой зарплатой и без первоначального взноса. Как бы вспомнив, что при всем желании увеличивать свою долю на рынке, ипотека подобна домику Мышки-Норушки – не способна вмещать всех желающих. И постепенно размывание «ценза», которое мы наблюдали в 2006-2007 годах, имеет свой предел. Скорей всего, все вернется к естественному состоянию: ипотечные кредиты будут адресоваться только тем, кто имеет приличные доходы и уверен в них.

В свою очередь россияне ограничивают свои ипотечные аппетиты - за счет сроков и объектов кредитования. Подавляющее большинство берут ипотеку на срок до 15 лет (более 68% заемщиков) и на объекты вторичного рынка недвижимости (более 95%). То есть россияне предпочитают залезать в долги лишь на тот срок, который хоть как-то можно спрогнозировать, и покупать в долг объекты со стопроцентной надежностью в плане ликвидности и юридической чистоты.

Так что можно говорить о движении навстречу друг другу – более уверенные в себе банки и более ответственные заемщики. Картинка на ближайшую перспективу вырисовывается оптимистическая. Хоть это и не модно.

Текст: Ян Арт, финансовый обозреватель [3], специально для «Иной газеты»