Помехи товарищей за круглым столом

«Если мы не научимся управлять своим домом, мы никогда не научимся управлять страной», – такая мысль прозвучала на Жилищном форуме, который проходил месяц назад в Астрахани. Туда съехались представители ТСЖ, ЖСК уполномоченные домов, где выбрано непосредственное управление, из 37 регионов России.В Березниках, между тем, сложилась странная ситуация. Вроде каждый уже слышал, что в 2005 году принят новый Жилищный кодекс. Некоторые в курсе, что до 1 мая 2007 года все собственники многоквартирных домов должны были выбрать одну из трёх форм управления домом (потом этот срок отодвинули ещё на год). И что? И ничего. Большая часть владельцев приватизированных квартир как жила, так и живёт, поругивая свои домоуправления, нетрезвых сантехников и вечно отсутствующих электриков, ничего не предпринимая для того, чтобы это положение изменить.«Новая газета-1» решила прорвать этот «заговор молчания» и созвала в стенах редакции круглый стол, решив выяснить, что же мешает березниковцам на пути к жилищному самоуправлению.Ведущая, журналист Галина Гусева: – До 1 января 2008 года все собственники многоквартирных жилых домов должны определиться со способом управления жильём. В Березниках процент тех, кто определился (40%), много меньше среднего по стране (65%). То есть для большей части березниковских домов муниципалитету придётся организовать конкурсы на управление жильём. Конкурс этот, естественно, требует большой подготовки и затрат из бюджета города. Это не выгодно как со стороны муниципалитета – проводить эти конкурсы, так и самим жильцам, тем, кто ещё не определился. Потому что в случае, если договор на управление жилфондом будет заключаться в результате конкурса, он будет заключаться между муниципалитетом и управляющей компанией, и жильцы не смогут непосредственно влиять на качество обслуживания жилья.

Наталья Малишевская, главный специалист жилищного отдела управления городского хозяйства: – Мы готовим сейчас документацию для проведения таких конкурсов, в соответствии с постановлением правительства РФ № 75. В пакеты документов на конкурс по выбору управляющей организации входят: акт осмотра технического состояния дома, перечень работ по содержанию и ремонту, который нам готовят жилищные организации, договор управления, – он находится пока в стадии разработки.
Сейчас, может, чуть больше домов уже определились со способом управления, поскольку к нам почти ежедневно поступают протоколы собраний о выборе способа управления. Не такими высокими темпами, как хотелось бы, но я всегда говорю: это не коллективизация, это добровольный выбор собственников. Они сами должны определиться и с пониманием дела подойти к выбору способа управления, будь то ТСЖ, будь то управляющая организация или непосредственное управление.
Почему так медленно? Я для себя вывела теорию трёх «Не»: НЕзнание, НЕжелание и НЕумение. Эти три фактора сегодня оказывают своё воздействие на наших собственников. Незнание законодательства, отсюда нежелание – и неумение. Мы не умеем это делать, поэтому не хотим принимать никаких решений.

Галина Гусева: – Может быть, надо подключать больше общественных организаций, например, комитеты территориального самоуправления, советы округов и так далее.
Наталья Малишевская: – Мы проводили обучение с председателями комитетов территориального самоуправления. Мы оказали помощь в разработке социального проекта «Школа домохозяина», в которой обучились более 150 собственников помещений в многоквартирных домах. Они узнали, что такое Жилищный кодекс, как следовать этому Жилищному кодексу, какие права и какие обязанности у собственника. Но этого мало, я, наверное, с вами соглашусь, что нужна широкомасштабная информационная акция, которая помогла бы собственнику разобраться с ситуацией управления многоквартирными домами. Вот, кстати, здесь присутствуют люди, которые сначала пришли учиться в «Школу домохозяина», а потом пошли учиться на управляющих многоквартирными домами и стали председателями ТСЖ. И теперь на профессиональной основе осуществляют управление многоквартирными домами.

Галина Гусева: – Что вас побудило туда пойти?
Валентина Ермолаева, председатель ТСЖ по Мира, 86: – У нас, например, дом стоит как раз на таком «хорошем» месте, возле 2-го универсама. Там была шашлычная, и подъезд дома превратили в общественный туалет. Людей объединило именно это: сначала сделали домофон, наняли консьержку… А потом пришла мысль: давайте создадим ТСЖ. Но для того, чтобы создать, надо же что-то знать, где-то поучиться. И я пошла в «Школу домохозяина», а потом уже можно было о чём-то разговаривать. Правление у меня – все люди с высшим образованием, все почти на руководящих постах, понимают всё это. Эти знания очень нужны.

Наталья Малишевская: – Люди, которые сейчас являются председателями, управляющими, – это просто герои. Работа очень сложная, а с людьми - особенно. Мало того, что надо знать технологию оказания этой услуги, нужно быть юристом, экономистом и финансистом, и всё в одном лице. И психологом тоже… Начальные знания мы даём на курсах управляющих, а дальше – практика. В городе есть представительство института переподготовки и повышения квалификации специалистов в сфере строительства и ЖКХ.

Александр Бакулин, председатель ТСЖ по Мира, 62: – Самая большая проблема, наверное, не то, что у людей отсутствуют знания, а то, что очень трудно преодолеть человеческую инертность. У Льва Гумилёва в своё время был термин «пассионарии», люди, ведущие за собой. Если есть такие люди, они готовы что-то сделать, они могут вокруг себя сплотить небольшую группу активных людей, и тогда ТСЖ создаётся. А в основном, никому ничего не нужно. Никто не думает о том, что можно жить значительно лучше. Просто для того, чтобы жить лучше, нужно значительно лучше делать самим. Одним не хочется, а другие даже выступают как противники нового. И, конечно, с этим очень трудно.
На мой взгляд, людей могло бы подвигнуть на активность участие в программе «Достойное жильё» в подпроекте «Капитальный ремонт жилого фонда». Если мы начнём капитально ремонтировать наши дома, то люди увидят не только те небольшие подвижки, которые у нас сегодня происходят. Капитальный ремонт – это исключительно важный вопрос.

Галина Гусева: – То есть если бы хотя бы в одном доме провели капитальный ремонт с помощью бюджетных средств, привели хотя бы один дом в порядок, это стало бы самым эффективным средством пропаганды за ТСЖ…
Александр Бакулин: – Совершенно верно. Весь город бы воспрял. Надо это, обязательно надо! Сегодня неверие поселилось в сердцах людей, а из-за неверия – и инертность.

Галина Гусева: –Уже который год в краевом бюджете выделяются деньги на капитальный ремонт в домах с ТСЖ, но Березникам никак не удаётся этим воспользоваться.
Сергей Кузнецов, заместитель главы города: – До начала этого года, в 2005-2006 годах у нас действовал Указ губернатора № 140. За своих предшественников мне говорить некорректно, но, как только я заступил на должность, озаботился этой проблемой. К сожалению, времени было уже недостаточно, чтобы поучаствовать в реализации этого Указа. В конце 2006 года принят региональный проект «Достойное жильё», где одним из направлений является именно капитальный ремонт многоквартирных домов с ТСЖ. Одним из обязательных условий участия в этом проекте является наличие проектно-сметной документации. Понятно, что эти работы по составлению проектов и расчёту смет стоят определённых денег, поэтому в прошлом году в бюджете мы заложили 2 миллиона рублей для составления проектно-сметной документации для тех ТСЖ, которые прошли государственную регистрацию и написали заявления на капремонт. В начале 2007 года начата разработка проектно-сметной документации, и буквально в последних числах сентября мы получили последние сметы.
Сейчас по всем ТСЖ у нас проектно-сметная документация готова, определена стоимость по всем видам работ, и сметы были согласованы с председателями ТСЖ. Причём председатели ТСЖ заказывали те виды работ, которые они считали необходимым провести: замена электрооборудования, ремонт кровли и так далее. Были созданы комиссии по обследованию домов. По проекту предусматривалось софинансирование – 70 процентов выделяет краевой бюджет, 30 процентов – местное самоуправление.
Но, к сожалению, в конце августа в краевой закон № 18 «О фонде софинансирования социальных расходов» прошли изменения, которых мы не ожидали. В лучшую сторону что изменилось: теперь в этом проекте могут участвовать все, определившиеся с одним из трёх способов управления, всех поставили в равные условия. А в худшую сторону – это то, что появляется третий источник софинансирования – собственные средства жителей ТСЖ.

Галина Гусева: – Этот закон уже действует?
Сергей Кузнецов: – Да, но теперь мы ждём изменения в сам региональный проект. Известно, что доля финансирования муниципалитета не изменилась: не менее 30 процентов, но пока мы не можем назвать цифру, сколько процентов выпадет на долю собственников многоквартирных домов.

Галина Гусева: – По федеральному закону, «О фонде содействия реформированию ЖКХ», не менее 5 процентов должны вложить собственники.
Сергей Кузнецов: – Не менее пяти – это может быть и 10, и 15, и 20. Мы уже поставили об этом в известность председателей ТСЖ, но им, чтобы предметно вести разговор с жителями, надо знать, какая сумма выпадает на долю жителей, членов ТСЖ.
Александр Бакулин: – Мы с городской властью уже по этому вопросу встречались, и в курсе происходящего. И стараемся изыскать возможность не собирать денег с жильцов за капитальный ремонт, а найти эти средства, например, размещая рекламу на нашей земле.

Наталья Малишевская: – Это наша инициатива, совершенно добровольная, - помочь собственникам в разработке проектно-сметной документации. По большому счёту, он могли прийти к нам, принести заявку, протокол общего собрания, копию свидетельства о регистрации юридического лица в налоговых органах и смету на капитальный ремонт. Мы берём эти документы и рассматриваем в согласительной комиссии

Людмила Рындина, депутат городской Думы: – Хочется поддержать Наталью Николаевну. Правила игры при жилищном самоуправлении разрабатывает не местное самоуправление, а, как мы видим, ещё, по крайней мере, две структуры. Наша Государственная Дума, я считаю, в 2004 году просто провела шоковую терапию, подобно «шоковой терапии» в экономике Гайдара в 1990-м. Этот Жилищный кодекс принят на совершенно не подготовленной почве, когда нас столько лет приучали, что кто-то за нас принимает решения… Когда проводили приватизацию, людям не объясняли, что, приватизируя квартиры, они, кроме права продать эту квартиру, получили ещё и много обязанностей. Я это называю просто жилищной афёрой, когда нам всё раздали, но не сказали, что, оказывается, ещё и крыши и подвалы домов будут ваши, канализация, придомовая территория – тоже ваша забота.
Я считаю, что был сделан крен в сторону ТСЖ, хотя, если открыть Жилищный кодекс – речь идёт о трёх разных формах управления домами. Это управляющие компании, ТСЖ и непосредственное управление. Вот меня, как обывателя, ТСЖ напугало сразу. Как это делать, кому это поручить – соседу, а сосед Иван Иванович не очень хороший. Давайте не забывать человеческий фактор: 90-е годы наших людей разделили.
Депутаты в своё время тоже разбирались, почему не идёт у нас жилищная реформа. Но если человек не хочет управлять своей собственностью, его не заставишь. Может, надо какие-то другие пути искать? Я согласна, что, если бы люди увидели капитальный ремонт своими глазами, наверное, вид дома как конфетки как-то сподвиг на новые свершения. Опять же сроки. Ещё на год всё отодвинулось. Но на самом деле, я считаю, на всё это нужно 10-15 лет, это очень долгий процесс.
И ещё одна трудность: у нас просто не существует менеджеров, которые могли бы этим грамотно управлять. Это такое сплетение проблем, и надо их всем миром решать: и председатели ТСЖ должны делиться своим опытом, и администрация, и Дума, и журналисты в том числе.

Александр Бакулин: – Можно посмотреть и с другой стороны. Если люди не готовы брать в управление собственность, которой они обладают, то есть общедомовое имущество, на это есть профессиональные управляющие компании, которые готовы этим заняться. Хотя в нашем доме «доуправлялись»: у нас под домом были разворованы десятками метров трубы канализации, не было стояков, и все эти фекалии просто падали в подвал, запах стоял ужасающий. До тех пор, пока мы сами не стали управлять домом. С 1 июня мы начали ремонт, и сейчас всё это дело уже исправили и сделали многое другое. Поставили металлические двери в подвалы, к мусоросборникам. Чисто стало около дома, прибрано. Убираются подъезды. Много плюсов можно перечислить. И всё это благодаря тому, что в доме создано ТСЖ. Можно говорить, что люди не готовы. А когда будут готовы? Пока не начнём делать, не будем готовы. Практика должна двигать. А от практики будет или не будет желание людей. От того, как мы эту практику будет проводить, будет или инертность людей, их нежелание, либо, наоборот, у людей будут загораться глаза. Мы наши дома не перенесём в Австралию или в Канаду куда-нибудь, наша задача здесь построить цивилизованное общество, как в Канаде и Австралии.

Наталья Малишевская: – Эти ТСЖ создавались на вторичном жилье. Почему я ратую за этот способ? Потому что, на мой взгляд, при грамотном менеджменте, я всегда подчёркиваю, при грамотном, эта форма наиболее эффективна с точки зрения затратности.
На сегодня плата за содержание и ремонт не соответствует тем потребностям, которые должны складываться из затрат на эксплуатацию конкретного дома. Это некая мифическая цифра, которая когда-то была принята непонятно из каких соображений и которая индексируется с годами. Это такой усреднённый подход, а у нас все дома разные. Соответственно, у каждого разное техническое состояние, разные теплотехнические свойства, разное состояние сетей. А мы всех постригли под одну гребёнку: 7 рублей 16 копеек с квадратного метра. На самом деле в одном доме требуется заплатить 25 рублей 5 копеек, а в другом доме достаточно и пяти рублей. То есть надо подходить дифференцированно.
Вот ТСЖ на Мира, 84 сдаёт в аренду кровлю под установку антенны операторов сотовой связи, получают за это средства. Естественно, они тратят их на развитие, модернизацию имущества, которым они владеют на правах общедолевой собственности. Грамотное решение, а почему бы и нет? Но стремиться к непременному уменьшению расходов каждого собственника на содержание и ремонт не надо. Каждый должен нести бремя расходов соразмерно той доле, которая ему принадлежит, должен чётко понимать, что это его обязанность.

Галина Гусева: – Понятно, что чем старее жилой дом, тем его труднее и дороже содержать, поэтому и плата на его содержание должна быть больше. А насколько изношены и требуют ремонта березниковские дома? Условием участия в проектах федерального и регионального уровня, касающихся капитального ремонта, является городская программа капитального ремонта жилого фонда в масштабах города. У нас планируется что-то такое сделать? Вообще, проводится ли мониторинг жилого фонда?
Наталья Малишевская:– Я хочу сразу сказать, что у нас в городе нет ни одного дома, в котором бы не прошёл капитальный ремонт. Но сразу уточняю: не комплексный капитальный ремонт, как мы привыкли: дом поставили, полностью отремонтировали и сдали, нет, проводился выборочный капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов зданий, систем, коммуникаций.
Ведётся ли мониторинг зданий? Да, ведётся. Мы знаем, какой процент домов нуждается в проведении капитального ремонта.

Галина Гусева: – Я считаю, что нужно делать всё по плану. Принять целевую адресную программу на много лет, чтобы каждый знал: вот в таком-то году в этом доме надо заменить систему водоснабжения, в этом – кровлю отремонтировать, тогда-то – электропроводку поменять. В идеале должно быть так.
Наталья Малишевская: – Это вам так хочется. Жилищный кодекс говорит, что определение объёмов капитального ремонта, сроков работ и объёмов финансирования решает общее собрание собственников многоквартирного дома. Мы знаем эти проблемы, но мы хотим их услышать от собственников. Мы не можем делать капитальный ремонт в каком-то доме, потому что не имеем права тратить средства городского бюджета на ремонт собственности, которая муниципалитету не принадлежит.
Должна быть инициатива собственников. Вот прошло собрание, приняли решение о ремонте кровли на каком-то многоквартирном доме. Обращаются к нам и говорят: уважаемые собственники, муниципалитет, в нашем доме 30 процентов муниципальной собственности. Пожалуйста, поучаствуйте, ваша доля такая-то и составит вот столько, вот проект, вот смета. Мы рассматриваем и находим источники финансирования и проведения капитального ремонта.
Управляющие организации могут помочь в составлении проектно-сметной документации, найти подрядчиков на выполнение работ. Они могут только сделать заключение, что «по результатам осмотра технического состояния дома на сегодняшний момент в вашем доме требуется проведение капитального ремонта кровли, замена коммуникаций теплоснабжения и канализации, на это потребуются такие-то суммы. Пожалуйста, обсуждайте на собрании, что с этим делать». Ясно, что сразу же, одномоментно, денег у людей столько не найдётся. Но если управляющая компания захочет закрепиться на этом рынке, она возьмёт займ под проценты и инвестирует свои средства в ремонт под условие, что собственники-жильцы в течение, скажем, пяти лет возвратят ей средства. Взамен у управляющей компании будет чёткая уверенность, что завтра этот дом от неё не откажется, можно строить планы на будущее, развивать бизнес.

Галина Гусева: – Но всё-таки это политика «Пока гром не грянет, мужик не перекрестится». Ведь без ремонта, без хозяйского подхода идёт ускоренное ветшание домов, а потом администрации же придётся переселять людей из аварийного жилого фонда.
Сергей Кузнецов: – А Вы предлагаете ремонтировать всем за счёт средств бюджета?

Галина Гусева: – Можно же предусмотреть финансирование из разных источников. Ввести плату за капремонт…
Наталья Малишевская: – Это тоже дело собственников. Сегодня Жилищный кодекс говорит, что решение о введении платы за капремонт принимает общее собрание собственников. И муниципалитет не может принять решение за вас, это будет нарушением закона. Сегодня мы можем только каким-то образом стимулировать жильцов к принятию решения, сделать шаг.

Людмила Рындина: – На бумаге можно написать всё что угодно. Но если нет денег, хоть запишитесь. Не надо сравнивать с Пермью, не надо сравнивать с Екатеринбургом, не надо сравнивать с Москвой. В Москве действует программа, где сносят «хрущёвки» и строят высотные дома. К нашему сожалению, там совершенно другие бюджетные деньги, там другие источники бюджета. А в Березниках мы вынуждены исходить из того бюджета, который у нас есть. И если мы сегодня примем программу капитального ремонта жилых домов, значит, нам где-то нужно урезать, это объективно. Тогда либо у нас город станет грязным, либо с больницей что-то случится. Принятые программы – это всё должно быть очень ответственно. Уже есть такие прецеденты, когда готовили программы, и они висли мёртвым грузом, потому что под ними не было самого главного – финансирования. С газификацией у нас была похожая ситуация. К проблеме надо подходить как-то комплексно, потихоньку, продуманно, пользуясь всеми ресурсами.

Александр Бакулин: – Важно, чтобы от людей шла инициатива, но также важно, чтобы эта инициатива поддерживалась местной властью, не губилась на корню. Не должны быть чиновники, местная власть, и город отдельно друг от друга, мы один народ.

Людмила Рындина: – Хочу дополнить, что любая инициатива должна быть в рамках закона… Но главная мысль: под лежачий камень вода не течёт. А мы с этим сталкиваемся не только по ТСЖ, у нас, действительно, люди привыкли, что кто-то придёт и за них решит.

Текст: Галина Гусева, «Новая газета-1»
Фото Игоря Фалько