«Круглый стол» по реализации на территории города Березники приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам России» собрал в редакции «Новой газеты-1» чиновников и бизнесменов, строителей и финансистов.
В 2006-м году начался первый этап реализации проекта, рассчитанного до 2010 года. Приоритеты на этом этапе – увеличение объёмов ипотечного жилищного кредитования, повышение доступности жилья, увеличение объёмов строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры.
В Березниках жильё есть.
По данным березниковского филиала ОГУП «Центр технической информации», в Березниках 5424 дома общей площадью 3317,1 тысяч кв. метров – более 18 кв. метров на каждого жителя города.
Однако это в среднем, а в реальности в очередниках на жильё числятся 8623 человека. Это довольно много для нашего города.
И второе важное обстоятельство: жилой фонд со временем ветшает и становится непригодным для проживания. Уже сейчас, по той же оценке «Центра технической информации», в городе 4,9 тысяч кв. метров жилья относится к категории ветхого (износ свыше 70%), а 618,6 тысяч кв.метров (22,7% от общего количества) жилья имеют износ от 31 до 70 %.
ПЛОЩАДКИ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО ГОТОВЫ
Нынешний глава правительства Пермского края Николай Бухвалов заметил в одном из интервью, что для воспроизведения жилья нужно ежегодно вводить в эксплуатацию не менее 2 процентов от имеющегося жилого фонда. В применении к нашему городу – это по 66,5 тысяч кв.метров жилья ежегодно. Как обстоит дело с темпами строительства жилья в Березниках?
Оксана Трофимова, заместитель начальника управления архитектуры и градостроительства городской администрации: В 2004 году было введено в эксплуатацию 6271 кв.метр жилья, в 2005-м – 7851 кв. метр. За 7 месяцев этого года – 4133 кв. метра жилья. Всего в 2006 году планируется в вести в строй 9200 кв. метров жилья, на 2007 год запланировано 11465 кв. метров – 190 квартир. То есть после долгого затишья строительство набирает темпы.
В этом году у нас наконец-то, появился новый Генеральный план, он утверждён Думой. По строительству жилья на этом, левом берегу Генпланом предполагается только точечная застройка.
На сегодня выданы разрешения на строительство:
– жилого дома в микрорайоне З-2 («11-я позиция», на пересечении улиц Пятилетки, 30 лет Победы, Набережная), застройщик – «ООО «Дизайн-Строй»;
– группы жилых домов в том же микрорайоне, застройщик – ООО «Финансово-строительная компания», (г. Пермь);
– двух жилых домов в том же микрорайоне («17-я позиция»), застройщик – ООО «УК «Стройальянс», (г. Пермь);
– двух жилых домов в районе дома № 117 по ул.Ломоносова и рядом, в районе Центральной библиотеки, застройщик – ООО «Трест «Строймеханизация» (г. Пермь);
– жилого дома по улице Юбилейная, в районе МЖК, застройщик – МВД России;
– группы многоквартирных жилых домов по улице Парижской Коммуны, застройщик – ООО УК «Стройальянс».
– комплекса одноквартирных жилых домов по улице Свердлова, застройщик – ООО «Монолит».
Свободные участки в городе ещё есть, они сейчас выставлены на торги, в том числе и через пермский «Аукционный центр». Но по Генплану основное массовое строительство – это всё-таки правый берег Камы. Проектные работы по планировке Правобережья закончатся в этом году.
Общий объём нового жилищного строительства, который предполагает Генеральный план города – до 2025 года – порядка 1,7 млн. кв.метров. Это позволит довести общий жилой фонд города до 4,9 млн. кв.метров, а норму обеспеченности жилой площадью до 26 кв. метров на человека. При этом среднегодовые темпы ввода жилья на первую очередь (до 2010 года) должны составить не менее 30 тысяч кв.метров в год. А на расчётный срок – порядка 65 тысяч кв.метров ежегодно.
– То есть со стороны управления архитектуры, со стороны администрации, сделано всё, чтобы обеспечить нормативно-правовую базу для строительства нового жилья. Но при этом строится жилья пока очень мало.
Оксана Трофимова: Я не могу сказать, что мало. Массовая застройка правого берега, где нет ограничения по этажности, – в стадии разработки. Позже появятся конкретные предложения.
Ольга Андреева, председатель Комитета по регулированию земельных отношений: Эти участки будут выставляться на торги, и тогда уже будет видно, есть к ним интерес застройщиков и инвесторов, или нет.
Дмитрий Малышев, директор ООО «Дизайн-Строй»: Строят меньше, чем, скажем, в Перми, потому что и покупательская способность наших граждан меньше. При том, что цены на новое жильё практически уже подходят к пермским. Хотя затраты на строительство одинаковы. Бетон, цемент, металл – не может быть дешевле в Березниках, чем в Перми.
Тут ещё одно обстоятельство. Конечно, правый берег экологически более чистый, жильё там можно строить, однако все вы знаете, кто ездил в Усолье, какая там дорога. Этот фактор – дорога между «Содой» и Березниками всё «убивает». Только из-за этого квадратный метр дешевле становится примерно на 20 процентов. Я считаю, что для нашего города темпы строительства нормальные. Но всё зависит от покупательской способности.
КОШЕЛЁК В КВАДРАТНЫХ МЕТРАХ
– Сколько сейчас стоит квадратный метр в новостройке?
Дмитрий Малышев: В новом доме «У пруда» последние квартиры продали по 16 тысяч рублей за кв. метр. В доме, который мы будем сейчас строить, предполагаемая цена кв. метра уже повысится до 18 тысяч рублей. Для сравнения – средняя цена в новом доме у администрации, по последним сведениям, 22 тысячи рублей за кв. метр.
- Скажите, Дмитрий Константинович, Вы, когда планировали и начинали строительство двух домов у пруда, были ли какие-то проблемы на начальном этапе, при выделении земельного участка?
Дмитрий Малышев: В тот момент проблем не было, тогда мы просто мы подавали заявку, и нам выделяли участок. За весь период строительства заплатили 532 тысячи рублей за аренду участка. С введением торгов цена аренды в год выросла до 700 тысяч рублей, а это же ведёт к удорожанию квадратного метра.
– А на сколько увеличивается цена земельного участка в процессе аукционных торгов?
Ольга Андреева, председатель Комитета по регулированию земельных отношений: Земельные участки выставляются на открытый аукцион, и начальный годовой базовый размер арендной платы выставляется в соответствии с независимой оценкой. Это – требование законодательства. В среднем же по городу, по проведённым торгам, рост цены по сравнению с начальной составляет 6,7 процента. Цена участков зависит от его расположения: в центре и густонаселённых районах – дороже. Участки на окраинах дешевле.
- Какие факторы могут повлиять на удешевление кв. метра, то есть сделать новое жильё более доступным?
Дмитрий Малышев: На цену земли мы повлиять не можем, на стоимость строительно-монтажных работ тоже. Реально и значительно снизить стоимость нового жилья можно на такой позиции, как подведение коммуникаций. Простой пример: только за разработку технических условий на электроснабжение дома мы должны выложить полтора миллиона рублей. Причём мы сами реконструируем трансформаторную подстанцию, кладём кабель, а потом эксплуатирующая организация, оператор за это получает деньги. Точно так же тепловой узел – рассчитали они проект конструкции, тепла для дома не хватает. Надо делать реконструкцию, и опять платим за всё мы. Мы с администрацией города уже давно переговоры ведём на эту тему, но так этот вопрос во взвешенном состоянии, не решается...
– В соответствии с положениями нацпроекта, предоставляются государственные гарантии, что земельный участок выделяется вместе с подведёнными коммуникациями.
Ольга Андреева: Вообще, правовой порядок этого механизма определён федеральными законами: Градостроительный кодекс, постановления о концессионных соглашениях, о расчёте тарифов и цен на коммунальные услуги. Например, в законе о концессионных соглашениях очень чётко определён порядок взаимодействия именно по реконструкции такого вида объектов недвижимости. В Березниках разработан план по реализации этой подпрограммы, и исполнителем выступает управление городского хозяйства.
Оксана Трофимова: При точечной застройке, как правило, уже имеются определённые сети.
Дмитрий Малышев: Мы ведём водовод новый, причём не только на свой дом, а на весь район. Стоимость водовода – миллион рублей. После этого «Водоканал» говорит: а вы передайте нам его в безвозмедное пользование. Но почему я должен его передавать частной структуре, которой является «Новогор-Прикамье», безвозмездно? Эти деньги тоже закладываются в стоимость жилья.
У нашей компании собственных средств не так много, чтобы обходиться без кредитов. Платежи за кредит тоже входят в стоимость жилья. Удешевить строительство на начальном этапе можно за счёт сотрудничества с предприятиями. Если компания сразу закупает 50 квартир для своих сотрудников, цена фиксируется.
– А увеличение количества застройщиков, конкуренция может повлиять на удешевление стоимости жилья?
Дмитрий Малышев: На удешевление точно не повлияет, она может повлиять только на качество строящегося жилья: новые планировки, новые материалы... А цена останется.
– Но накладные расходы у разных застройщиков разные...
Дмитрий Малышев: Да, поэтому в Соликамске квартиры в новой девятиэтажке стоят по 22-23 тысячи рублей за метр. Это тоже нонсенс, потому что в многоэтажном доме цена должна быть меньше. Удивляются, почему у нас дёшево. Наверно, накладные расходы у них большие...
ЖИЛЬЁ МОЛОДЫМ СЕКОНД-ХЭНД
– Цены на вторичное жильё в последнее время почти приблизились к ценам на новое. За счёт каких факторов?
Яна Борнукова, директор агентства недвижимости «Вариант»: Цены на вторичном рынке жилья сильно колеблются, от 10 до 15 тысяч за квадратный метр – в зависимости от близости к центру города, типа квартиры (улучшенной планировки, «брежневки», «хрущёвки» и т.п.), материала стен (кирпич, панель, шлакоблок), этажности, общего метража квартиры, наличия ремонта, степени износа дома и других факторов.
– Какие категории людей, в основном, приобретают вторичное жильё?
Светлана Силенок, сотрудник агентства недвижимости «Вариант»: Молодые семьи. Из десяти последних сделок – две было за наличный расчёт, остальные все в кредит.
Нелли Егошина, начальник березниковского отдела Федеральной регистрационной службы: Молодые семьи улучшают, а пенсионеры, наоборот, меняют квартиры на меньшие. Им не хватает средств содержать большие квартиры, а молодые хотят жить в более комфортных условиях. И так постоянный «круговорот». Людей, которые приобретают квартиру с «нуля», очень мало. Разве что приезжие.
– Сколько молодых семей попали в подпрограмму национального проекта «Обеспечение жильём молодых семей»?
Сергей Воробьёв, начальник отдела по делам молодёжи городского комитета по вопросам образования: За полтора года уже 64 семьи стали участниками программы. Но мы не останавливаемся, тем более и городская администрация идёт нам навстречу. Сейчас в крае проводится конкурс на дополнительное выделение средств, и мы тоже заявились. В очереди сейчас около 150 молодых семей. Желающим, кстати, надо обратиться к нам по телефону 3-28-96. Участникам программы предоставляется субсидия в размере 40 процентов от расчётной стоимости квартиры.
– Какой доход нужен для молодой семьи, чтобы «потянуть» участие в программе?
Сергей Воробьёв: Средний годовой доход семьи должен быть где-то 135 тысяч рублей. Получается, в месяц на семью – около 11250 рублей. Так что проблемы, в основном, в кредитоспособности. Потому что платить кредит и коммунальные платежи сложно, тем более что много семей, у которых мамочки находятся в декретном отпуске по уходу за ребёнком.
Но всё равно, двести тысяч рублей – это очень хорошее подспорье для молодой семьи. Программа действует до 2010 года.
УДАРИТЬ КРЕДИТОМ ПО БЕСКВАРТИРЬЮ
– Молодым семьям помогают. А что делать тем, у кого нет жилья, а 30 лет уже «стукнуло»?
Сергей Воробьёв: Я считаю, что им должно прийти на помощь ипотечное кредитование. А чтобы ипотека стала доступной, надо, чтобы кредитная ставка не превышала 10 %. Я сам, как глава молодой семьи, взял бы кредит на таких условиях...
Наталья Ватажникова, начальник отдела розничного бизнеса березниковского филиала «Банка Москвы»: В этом году березниковский филиал нашего банка только начал ипотечное кредитование. За эти полгода у нас, во-первых, увеличился срок кредитования до 25 лет, во-вторых, снизилась сумма минимального кредита от 10 тысяч до 7 тысяч долларов.
В дальнейшем мы планируем снижение расходов заёмщиков. Единовременный платёж за ведение счёта при выдаче кредита у нас сейчас 350 долларов. Будем выходить в Москву с предложениями о снижении этой суммы. До 1 сентября выдаём кредит без первоначального взноса. А потом планируем снижение первоначального взноса с 10 до 5 %.
– А снижение процентной ставки по кредиту планируется?
Наталия Ватажникова: Процентная ставка у нас и так одна из самых низких в городе – 13 процентов.
– В подпрограмме национального проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам России» планируется снижение процентной ставки по ипотеке до 11,5 процента в 2006-2007 году, а до 2009 года – уже до 8 процентов.
Наталия Ватажникова: Это реально – снизить до 11,5 процентов. Ниже пока не планировали. У крупных предприятий есть возможность выходить с индивидуальным предложением по снижению ставки, чтобы кредитовать своих сотрудников не под 13 процентов, а ниже. Мы обращаемся с такими предложениями в головной офис и решаем вопрос по конкретному предприятию. Есть и другой выход – предприятия возмещают проценты по кредитам своим работникам, выплачивая им ежемесячно суммы процентов, а заёмщик уже платит только основной долг.
А сроки... Если есть справка о доходах формы 2-НДФЛ, имеется созаёмщик или поручитель и если заёмщик не является предпринимателем, документы рассматриваем всего неделю.
Нелли Егошина, начальник березниковского отдела Федеральной регистрационной службы: Сроки регистрации сделок по ипотечному кредиту, как и по договорам долевого участия в строительстве, в Регистрационной службе сокращены – тоже 7 дней. Хотя таких сделок регистрируем пока немного: из 1792 сделок купли-продажи жилья, зарегистрированных за 6 месяцев этого года, только 98 – за счёт кредитных средств или целевого займа, а на основании договоров долевого участия – не более 30.
Документы по таким сделкам можно сдавать без очереди ежедневно с 13.30 до 15.00 в окне № 2. Кстати, мы организовали бесплатные консультации для граждан по вопросам заключения сделок и оформления документов.
Подведём некоторые итоги. Национальный проект начал работать. В Березниках наблюдается оживление строительства жилья, созданы необходимые условия со стороны администрации города. Молодые семьи стали участниками подпрограммы национального проекта, банки, наверное, тоже будут участниками, так же как и риэлтерские компании.
Так что надежда, с запуском нацпроекта жильё для березниковцев станет доступнее, есть. Но – надо работать...
Текст: Галина Гусева
Впервые опубликовано: «Новая газета-1»
Фото из архива «Иной газеты»