Товарищи по соликамскому хозяйству

За прошлый год количество ТСЖ в Соликамске увеличилось в разы, и, казалось бы, вопрос, как организовать ТСЖ — тема вчерашнего дня, однако, как выяснили председатели соликамских ТСЖ, большинство товариществ создавалось наобум - с неверными целями, неправильной мотивацией. Одних это привело в тупик, других — к невидению перспектив, третьих — к негативным последствиям и желанию скинуть с себя непосильное бремя…

«Практически все ТСЖ в Соликамске суррогатные», - к такому выводу пришли участники круглого стола по вопросам ТСЖ, за которым встретились председатели и управляющие соликамских ТСЖ, представители администрации города. Модератором при обсуждении выступила заведующая сектором координации и методологии отдела по управлению жилищным фондом управления городского хозяйства г. Березники Наталья Малишевская. Тот самый человек, которому в заслуги вменяется создание и процветание 43 березниковских товариществ собственников жилья.

ПУСТЬ В НЕТУДА
Для обсуждения организаторами были предложены три вопроса: перспективы развития ТСЖ в Соликамске, взаимодействие ТСЖ с органами местного самоуправления и договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями.

За год количество ТСЖ в Березниках увеличилось вдвое, а в Соликамске и того больше, и, казалось бы, вопрос о том, как организовать ТСЖ — тема вчерашнего дня, однако, как выяснили председатели соликамских ТСЖ (а поделиться своим и понабраться чужого опыта пришли далеко не все), большинство наших товариществ создавалось с неверными целями, неправильной мотивацией, наобум. Одних это привело в тупик, других — к невидению перспектив, третьих — к негативным последствиям и желанию скинуть с себя непосильное бремя. Отсюда и большинство проблем соликамских ТСЖ: невозможность найти понимание с собственниками, многие из которых до сих пор не осознают себя хозяевами и ждут, что кто-то придет и что-то за них сделает, непонимание, куда двигаться дальше, невидение управленческих решений для развития ТСЖ, а отсюда – отсутствие средств на существование и действие товариществ. Если добавить сюда – отсутствие взаимодействия с органами местного самоуправления, недостаток информации (ТСЖ-новички набивают шишку за шишкой, перешагивая препятствия, не зная, что с ними уже справлялись их коллеги), недостаток образования (то есть знаний в части управления жилым домом), невозможность по-доброму выстроить выгодные договорные отношения с монополистами ресурсниками, и еще много чего, перечислять можно долго, - то картина складывается и вовсе печальная. Но, как говорят специалисты, положение вовсе не безвыходное.

ГЕРОИ И ТОВАРИЩИ
Прежде, чем перейти к практическим советам, которыми Наталья Малишевская, человек в хорошем смысле болеющий за ТСЖ, поделилась с соликамцами, хотелось бы еще раз остановиться на трех вопросах: зачем должно создаваться ТСЖ, кто такой председатель в товариществе и почему ТСЖ лучше УК?

Заведующая сектором координации и методологии отдела по управлению жилищным фондом управления городского хозяйства г. Березники Наталья Малишевская:
— Как я поняла, в Соликамске первоначальная цель создания одних ТСЖ была – получение средств на капитальный ремонт, и о дальнейшей перспективе развития, никто не думал, другие создавались в силу закона: вводились новые дома, и надо было создать товарищества, третьи появились из-за неудовлетворительной работы УК. Эти цели были поставлены во главу угла и это было ошибкой. Изначально неверные целевые установки, неправильные ориентиры. Почему? Потому что ТСЖ должно создаваться как форма самоорганизации собственников для дальнейшего эффективного управления домом путем принятия грамотных управленческих решений: привлечения инвестиций, участия в проектах, муниципальных, региональных, федеральных программах. И тогда не возникло бы вопроса, что делать дальше, ни у председателей, ни у собственников.

Как поясняют специалисты, создавать в доме (или в нескольких, в одном маленьком доме ТСЖ экономически не выгодно – выход объединяться) сегодня более выгодно, нежели нанимать управляющую компанию. Но выгода эта очевидна только при эффективном управлении, которое возможно при грамотном председателе. Председатель в ТСЖ – менеджер по управлению жилым домом. Его задача, опираясь на потенциал правления товарищества и других собственников, находить эффективные управленческие решения (а они есть!) для того, чтобы привести дом в надлежащее техническое состояние, обеспечить жителям комфортное проживание и в конечном итоге, минимизировать их затраты на содержание жилья.

Чтобы стать эффективным председателем, надо обучаться – разбираться в законодательстве, учиться находить и принимать те самые грамотные управленческие решения. В эффективных ТСЖ быть председателем не только очень сложно и почетно, но еще и выгодно (при условии, если существует положение о премировании и зарплата председателя напрямую зависит от эффективности деятельности ТСЖ). Но все-таки…

Наталья Малишевская:
— Я не устаю повторять и председателям березниковских ТСЖ, и вам, что вы - неравнодушные люди. Каждый раз начинаю совещание с председателями с благодарности за их тяжелый труд по управлению многоквартирными домами. Потому что осуществлять эту деятельность в сегодняшних условиях при том менталитете, который существует у собственников, при отсутствии у них правовой и юридической грамотности – очень сложно. Вы – герои!

ГДЕ НАЙТИ ЗДОРОВУЮ ГОЛОВУ?
— Начали обслуживать дом самостоятельно, до этого - УК. Плата за содержание и ремонт жилья - 20 рублей с квадратного метра. Денег нам не хватает. Течет кровля, в ужасном состоянии коммуникации. После долгих лет управления дом нам передали в ужасном состоянии. Есть квартиры, в которых температура в январе не поднималась выше 12 градусов. Предложение о сдаче общедомового имущества в аренду и фасадов собственники на собрании не приняли. С чего приводить дом в порядок никого не интересует, чтобы переломить психологию, надо сначала показать что-то положительное, пока что положительного мы ничего предъявить не можем.

Наталья Малишевская:
— Для начала, вам никто никаких домов не передает, это имущество - изначально ваше, которое вы получили в процессе приватизации, купли-продажи. Общедомовое имущество вы получили в наследство как сопутствующее вашему жилому. А то, что они в плохом техническом состоянии - не надо перекладывать с больной головы на здоровую. Ответственность за техническое состояние дома несут собственники! Управляющая компания – это всего лишь способ, с помощью которого вы управляли домом. ТСЖ – это тоже способ управления.

Далее, в первую очередь видение перспективы развития ТСЖ должно сложиться у вас – председателя - в голове. Если вы знаете, куда идти, понимаете перспективу, сможете показать и убедительно доказать пути развития вашим собственникам. Если вы сами не убеждены в ваших решениях и до конца не уверены, то убедить собственников, что эту форму надо развивать и дальше, не представляется возможным. Скажу еще - своих собственников надо образовывать, надо выводить их из правовой ямы, они много не знают, у многих не присутствует чувство хозяина. Отсюда и складываются взаимоотношения в самом ТСЖ: мы не хозяева в этом доме, мы не хотим ничего делать, пусть кто-то придет и за нас все сделает…

По поводу того, что вам не хватает денег: у вас довольно высокая плата за содержание и ремонт, вам необходимо пересмотреть свои расходы.

— Новыми домами, конечно, проще управлять, не то, что нашими, которым по 50 лет.

Наталья Малишевская:
— ТСЖ может быть создано в любом доме! Это решение самих собственников, а дальше идет применение каких-то новых грамотных, управленческих технологий. Опыт создания и успешного функционирования ТСЖ в старых домах есть. Например, в Березниках дом по ул. Ленина , 41, так называемая «сталинка», в которой живет много пенсионеров. Собственники дома долго-долго собирались и решались, сейчас в их доме проводится капитальный ремонт.

– Мы создали ТСЖ попали в программу «Достойное жилье», провели три вида работ. Доделываем ремонт, в дальнейшем есть планы поработать, но жители почему-то считают, что ТСЖ — дорого. Они сравнивают с управляющими компаниями, с другими ТСЖ. Говорят, нам дорого!

Наталья Малишевская:
— Вы объединяетесь в ТСЖ, чтобы найти правильное управленческое решение (например, технологии по вывозу ТБО, разделение мусора и сдача во вторсырье, сдача в аренду помещений или фасадов здания, придомовой территории и другие) и минимизировать расходы собственников, с одной стороны, но нельзя идти у собственников и на поводу, потому что не вложенный сегодня рубль, завтра может обернуться двумя. С собственниками, я уже говорила, надо работать, от этого никуда не деться. К примеру, члены ТСЖ должны отличаться от нечленов ТСЖ. Конечно, у них есть право принимать решения на общем собрании, влиять на жизнь в доме. Но еще советую вам ввести членские взносы, кроме обязательных платежей, в ТСЖ есть еще целевые взносы, это может быть вступительный взнос для регистрации товарищества собственников жилья, или целевой взнос на капитальный ремонт общедомового имущества и спецвзносы, которые называются членскими, установите их хоть две копейки, но люди должны понимать, что члены ТСЖ отличаются от нечленов ТСЖ, это дисциплинирует. Хочу заметить, что все средства, которые поступают на расчетный счет ТСЖ не облагаются налогами.

Есть и в Соликамске примеры принятия грамотных управленческих решений:
– У нас в мае подходит срок проверки газовых счетчиков, — говорит председатель ТСЖ «Калий» Евгений Анашкин. — Я договорился с «Уралгазсервисом» о том, что они сначала нам поставят счетчики, а потом собственники за них заплатят, при этом мы еще и получили скидку. Кроме того, мы сдаем часть крыши в аренду, планируем еще разместить на ней бегущую строку, ведем работы по модернизации дома, устанавливаем в подъездах датчики движения и другое. Сейчас привлекаем всех собственников к разработке предложений по дальнейшему улучшению жизни в доме.
— Люди боятся использовать свое имущество, сдавать в аренду.
— Это делается только с заключением договоров, соглашений, на юридически грамотной основе.

А КАК У НИХ?
И напоследок, как это работает у них, в Березниках?

Наталья Малишевская:
— В Березниках сегодня существует коллегиальный орган – совет председателей товариществ собственников жилья, где мы обсуждаем все необходимые серьезные вопросы. Без административного давления, председатели абсолютно самостоятельны в своем выборе. Мы рекомендуем, информируем, разъясняем и помогаем в принятии управленческих решений.

У нас созданы две рабочие группы из активных председателей ТСЖ, которые принимают участие в формировании договорных отношений с ресурсоснабжающими организациями, на сегодня мы подготовили два договора, которые собираемся предложить ресурсникам. В Березниках развита взаимопомощь, одни ТСЖ помогают другим интеллектуально, методически и материально.

Мы планируем создать некоммерческое партнерство или ассоциацию товариществ собственников жилья. Наши ТСЖ не стоят на месте, они постоянно выходят с какой–то инициативой, предложением. Березниковские ТСЖ участвуют в социальных проектах, получают дополнительные гранты для развития, и это тоже управленческое решение.

Соликамские председатели также решили объединяться, от администрации поступило предложение собираться и обсуждать острые темы, а их более чем достаточно, искать выход. А нам, собственникам, остается повышать свою правовую грамотность, обретать чувство хозяина. Если же вам посчастливилось жить в доме, где нашелся герой, создал товарищество (хоть пока и суррогатное) и встал во главе, то стоит помнить, ему отнюдь не сладко. Надо учиться слышать и договариваться.