Должник поневоле

Ипотечный заёмщик, ранее просрочивший выплату кредита, добросовестно погасил все штрафы и сумел-таки вернуться в график платежей. Но, несмотря на это, банку удалось… выиграть иск об изъятии квартиры у должника. Причём банк на этом не остановился, предложив в условиях мирового соглашения заведомо неподъёмные условия.

ПРЕДЫСТОРИЯ
Индивидуальный предприниматель Игорь Королёв в марте 2007 года взял в банке «Урал ФД» ипотечный кредит – 500 тысяч рублей на десять лет – для покупки однокомнатной квартиры в Перми. Жильё стоило 1 миллион 353 тысячи рублей, и остальную сумму заёмщик внес из собственных средств. На просрочку по процентам заёмщик вышел в конце августа 2007 года и в дальнейшем платил их не в полном объёме. По основному долгу невыплаты начались с августа 2007 года и продолжались по январь 2008 года. Задержки также были весной и в начале лета 2008 года.

«Урал ФД» потребовал взыскания с Королёва задолженности по кредиту и обращения взыскания на заложенное имущество. В августе 2008 года суд удовлетворил требования банка, констатируя, что, в соответствии с кредитным договором, он имеет право досрочно взыскать с заёмщика всю задолженность по кредиту.

Далее произошло следующее: через шесть дней после суда банк выслал Королёву уведомление, в котором предложил на выбор четыре варианта выхода из ситуации. Один из них – в срок до 20 сентября 2008 года оплатить всю просроченную задолженность и в будущем не допускать её возникновения. Королёв так и сделал: выплатил все наложенные на него штрафы, вошёл в график платежей (и по сей день добросовестно выплачивает кредит). Однако по словам начальника отдела залогов и проблемных ссуд банка Кирилла Болтрушевича, «добросовестность» заёмщика сомнительна, в апреле 2009 года заёмщик вновь оказывался на просрочке как по процентам, так и по основному долгу.

Судебное преследование банк не прекратил, и 30 апреля Ленинский райсуд Перми выносит решение «взыскать с Королёва остаток задолженности по кредитному договору в размере 399 тысяч рублей и обратить взыскание на заложенное имущество». Помимо этой суммы банк пытался взыскать ещё и 258 тысяч рублей процентов за пользование кредитом до 2017 года. К счас¬тью для заёмщика, в этом суд отказал.

Кроме того, как сообщил Игорь Королёв, его долг банк ни с того, ни с сего решил передать коллекторскому агентству «Капитал-профи». Однако по сведениям начальника отдела залогов и проблемных ссуд Кирилла Болтрушевича «Урал-ФД», заёмщик находится на балансе банка, кредитный договор с ним заключён 19 марта 2007 года под но¬мером №Ф00357-К-00-И.

Что касается коллекторских агентств, то 14% от общего числа просроченных кредитных договоров «Урал ФД» передал коллекторам для взыскания задолженности.

«МИРОВАЯ» – ХУЖЕ КАБАЛЫ
Одним из выходов для заёмщика в сложившейся ситуации могло бы быть мировое соглашение, заключение которого, в общем-то, и обещал несколько месяцев назад в разговоре с корреспондентом «ПН» начальник отдела проблемных ссуд банка Кирилл Болтрушевич (статья в №«ПН» от 16 января). И заключение мирового соглашения, по словам Королёва, действительно банк предложил – но на каких условиях! По словам юриста Владимира Каримова, соглашением предполагалось увеличить процентную ставку по кредиту с 16% до 19% годовых и уменьшить срок кредитования до четырёх лет. Конечно, на такие условия Королёв не согласился. У банка «Урал ФД» комментарий по поводу мирового соглашения корреспонденту «ПН» получить не удалось.

Итак, мировое соглашение отпадает. Теперь, если заёмщику не удастся отменить решение суда первой инстанции в краевом суде (туда в настоящее время подана кассационная жалоба), с квартирой придётся распрощаться – банк будет продавать её с торгов.

По словам Владимира Каримова, цель кассационной жалобы – отменить решение суда первой инстанции как незаконное и оставить существующий договор с банком в силе на основании того, что должник полностью вошёл в график погашения кредита и на данный момент не имеет просроченной задолженности. «Судебной практики по ситуации, сходной с нашей, мы не нашли, непонятно, как быть в нашем случае. Другое дело, если бы Королёв по-прежнему имел просроченную задолженность и не мог платить. Если решение суда первой инстанции всё-таки вступит в законную силу, мы будем добиваться годовой отсрочки по исполнению иска», – комментирует Каримов.

Не стал помехой решению суда и тот факт, что долг

заёмщика перед банком – 399 тысяч рублей, а стоимость квартиры, которую решено изъять, – больше миллиона рублей. «…нарушение ответчиком своих обязательств крайне незначительным не является (составляет более 5% от стоимости заложенного имущества), период нарушений сроков исполнений условий договора составляет более трёх месяцев, размер требований залогодержателя (банка) соразмерен стоимости заложенного имущества», – говорится в решении суда.

КУДА НИ КИНЬ – ВСЮДУ КЛИН
Начальная продажная стоимость квартиры Королёва установлена судом в размере 1 млн 353 тыс. рублей на основании отчёта об оценке ООО «Корпорация «Перспектива» (собственно говоря, это и есть та стоимость, за которую квартира была куплена в 2007 году). Королёв пытался оспорить начальную продажную стоимость, увеличив её до 1 миллиона 570 тыс. рублей, для чего представил в суд справку ООО «Премиум». Суд не счёл её достаточным доказательством, поскольку она «содержит сведения лишь о рекомендуемой стоимости квартиры».

Итак, если суд второй инстанции оставит решение Ленинского райсуда в силе, то квартира Игоря Королёва будет выставлена на торги по цене 1 миллион 353 тысячи рублей. Если же в течение месяца её не продадут, то стоимость квартиры упадёт на 20%. Ну а если квартиру не продадут в течение двух месяцев, то она снимется с торгов.

По словам руководителя направления «Перспектива – жилая недвижимость» Станислава Цвирко, на сегодня средняя продажная цена однокомнатной квартиры в отдалённом районе Перми (а именно такая у Королёва) – примерно 1 миллион рублей, так что продать сегодня данную квартиру за вычетом 20% стоимости – вполне реально. А вот если бы начальная продажная цена была установлена в 1 миллион 570 тысяч, то продать её было бы почти невозможно. Тем более что дефолтные квартиры, как правило, продаются ниже рыночной стоимости, ведь их покупателям придётся ещё с ними повозиться. Они должны будут самостоятельно и, скорее всего, через суд добиваться прекращения права собственности незадачливых ипотечных должников на эти квартиры.

Как сообщили в Пермском краевом суде, практика такова, что суд, как правило, удовлетворяет требования банков о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, но при этом отказывает банкам в прекращении прав граждан на это самое имущество.

Таким образом, если снижение цен на рынке жилья будет продолжаться, то квартиру Королёва продать будет всё труднее и труднее. Если же, напротив, цены начнут расти, то купить какое-нибудь более или менее приличное жильё Королёв вряд ли сможет. Получается прямо по поговорке: «Куда ни кинь – всюду клин».

«ЭТО ЧТО-ТО НОВЕНЬКОЕ»
Эксперты, с которыми удалось пообщаться корреспонденту «ПН», сошлись во мнении, что ситуация, в которой оказался Игорь Королёв, – нетипичная. В Пермском краевом суде пояснили, что с сентября 2008 года количество исков от банков о взыскании задолженности по ипотечному договору возросло, и большинство из этих исков судом удовлетворяется. Но речь идёт именно о тех ипотечных заёмщиках, которые не могут выплачивать кредит; что же касается истории Королёва, то «это что-то новенькое».

По словам Станислава Цвирко, практики продажи дефолтных ипотечных квар¬тир с торгов в Перми не существует, а если и есть такие случаи, то они единичны и на рынке не заметны. «Те дефолтные квартиры, которые мы продаём, это всё досудебная реализация, по договорённости с банком, когда заёмщик не может больше платить и добровольно готов продать свою квартиру, чтобы освободиться от кабалы», – говорит Цвирко.

«ПН» продолжают следить за развитием событий и готовы предоставить банку «Урал ФД» более полную возможность прокомментировать данную ситуацию.

Текст: Ирина Моргунова, «Пермские новости» [2]
Илл.: Карикатура.ру